地产中国网讯 近日，中国指数研究院公布《中国宏观经济房地产运营分析报告》。报告表明：2015年，国际经济形势错综复杂，贸易持续上升，金融风险减少，国内经济在有利的外部环境和三期变换的内部因素起到下增长速度之后回升。房地产供应指标广泛下滑，而市场需求端在严格政策环境下维持较慢快速增长，市场风险有所上升。

预计2016年，宏观经济仍将面对外贸下滑、投资下降、通货紧缩等多重挑战，整体经济遗较小上行压力，但在中央大位快速增长、去库存的基调下，预计全国房地产市场将呈现出销售面积有所上升、新开工企稳、投资和价格维持短距离快速增长的特点。房地产开发投资：投资增长速度之后下降，未来未来将会企稳2015年，房地产开发投资总计已完成额95979亿元，同比名义快速增长1.0%，增长速度倒数19个月下降，比2014年上升9.5个百分点，创历史低于增长速度水平。12月，房地产开发投资总计已完成8277亿元，同比上升1.9%，倒数5个月保持负增长。

总体来看市场需求末端向好的态势没能如期传导至房地产投资，主要原因是当前整体经济形势下滑，房地产市场库存依然正处于高位，严重影响了企业投资意愿，同时部分中小型房企在白热化竞争下不得不解散市场，减少了房地产市场整体投资水平。未来发展2016年，前期偏松的货币政策仍将之后发挥作用，中央大位快速增长、去库存的政策措施也将逐步落地。预计房地产市场政策环境维持严格友好关系，商品房销售面积和销售额未来将会保持在较高水平，整体库存水平将有所上升，这将在一定程度上反对房地产开发投资增长速度企稳。

行业融资环境：房企资金状况持续改善，局部不确定性依然较小房地整体资金状况小幅提高。2015年，房地产开发企业做到资金125203亿元，同比快速增长2.6%，增长速度自2015年3月以来持续回落。资金来源中，国内贷款同比上升4.8%，降幅较1-11月不断扩大1.6个百分点;自筹资金同比上升2.7%，降幅较上月收窄0.7个百分点。

不受销售持续转好影响，定金及预收款和个人按揭贷款持续改善，其中定金及预收款同比快速增长7.5%，个人按揭贷款同比快速增长21.9%。国内贷款和自筹资金不确定性依然较小，中小型房企资金风险较高。2015年三季度商业银行不良贷款利率约1.59%，呈圆形持续上升的态势，在一定程度上影响了银行对风险的承受能力，进而减少对房地产开发企业的贷款意愿。

三四线城市的中小企业很难获得银行研发贷款，其自筹资金中，非常一部分源于民间借贷，借款期限较短，资金成本高，增大了中小型房企的资金风险。据温州市金融工作办公室公布的数据，2015年12月31日，温州民间综合利率指数为19.4%，多达一年期银行贷款基准利率的4倍。供需状况：市场需求基本平稳，房价将维持小幅下跌市场需求欠下、政策边际效应递增，预计2016年成交价同比小幅回升。

2015年，330、930楼市政策有效地推展大量潜在市场需求入市，全年全国商品房成交价同比下跌6.5%，20个代表城市商品住宅同比增幅超过22.9%，意味著规模分别相似和多达2013年历史最低水平，一定程度上欠下了未来市场空间。2016年，人民币升值及资本外流趋势让央行自顾不暇，严格货币政策的边际效应也将大大趋弱。

同时考虑到2015年的高基数效应，我们预计2016年全年商品房销售面积将小幅回升，但意味著水平维持在高位。2015年以来，持续的严格政策性刺激房地产市场需求加快获释，同期供应明显回升，推展市场出有清。2015年，全国新开工面积持续负增长，全年同比上升14.0%;房地产开发投资额增长速度由年初10.4%回升至1.0%，12月单月同比上升1.9%。

从20个代表城市看，今年二、三、四季度，市场供应也出现异常下滑，全年新的批上市面积同比上升14.9%。考虑到当前库存水平较高，房企减缓供应入市的动力依然严重不足。去库存仍为市场主基调，热点城市造就下全国价格将小幅下跌。从重点城市供需对比来看，全年成交量低于供应量，销供之比1.09。

2015年底，中央经济工作会议将去库存作为2016年五大任务之一，在这一政策目标下，预计2016年仍将沿袭供大于求的趋势。从市场需求来看，政府将通过采行多方面的政策措施性刺激房地产市场需求获释。从供应来看，低库存下房企减少供应动力严重不足，中小型房企加快解散市场也将影响市场供应能力。

从价格来看，经济发展较好、人口持续流向、库存水平较低的一线城市和热点二线城市房价仍不存在下跌动力;而库存较高的三、四线城市，房价已有所上调，更进一步减少价格的空间并不大。综合房地产市场供需状况和有所不同城市价格趋势，我们预计2016年全国商品房价格将维持小幅下跌。

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